¿CÓMO IMPLEMENTAR BIM EN EL FACILITY MANAGEMENT? PARTE 2: BIM bam boom

Teresa Casellas

 Para beneficiarse de un modelo BIM en su fase explotación, es necesaria una implementación BIM estructurada des del inicio del proyecto. Es esencial la participación del resto de agentes des de cualquier etapa del ciclo de proyecto; con un modelado BIM coordinado podemos tener en cuenta las distintas repercusiones de cada actuación.

Debemos abordar tres cuestiones fundamentales: 

  • La información que se necesita en el modelo para el soporte de las operaciones de construcción y la planificación de las operaciones.

  • Cuando deben ser recopilados los datos y que métodos se deben usar para llenar el modelo.

  • El nivel de información sobre el modelo que ha de ser incorporado en el modelo real.

  • Los procesos y responsabilidades para la creación y el mantenimiento de dichos datos.

¿QUÉ ES EL AS-BUILT?

Hasta este momento el As-built se define con toda aquella información que se recopila durante el proceso constructivo del proyecto complementada con la información adicional de proveedores. Se trataba de bloques de planos, documentos en que reflejan los cambios que se generan durante el proceso constructivo, completados con documentación de equipos y planos de equipos específicos. Y se supone que esta información puede ayudar al gestor de instalaciones a mantener, operar y hacer un seguimiento de los activos dentro del edificio. 

Normalmente, esta información se libra meses posteriores a la ocupación del edificio y finalmente se coloca en algún trastero donde nunca se usa. 

Si preguntáramos a los gestores con que % les ha ayudado esta información en sus objetivos, seguramente obtendríamos una respuesta negativa. Y una de las causas principales que desembocan en este punto, es que no pueden creerse la información de la que disponen.

Con los procedimientos habituales, existen innumerables situaciones donde la perdida del flujo de información es excesivamente predominante. La información se distribuye a gran velocidad a medida que avanza la fase constructiva, pero pocas veces se retrocede para comprobar que toda la documentación que vamos recopilando esta actualizada y por lo tanto es fiable. 

En resumen, Actualmente la mayor parte de perdidas de interoperabilidad son asumidas por la propiedad a lo largo del ciclo de vida.


                                                                                        NIST GCR 04-867, Cost Analysis of Inadequate Interoperability in the U.S. Capital Facilities Industry


Beneficios del ciclo de vida BIM

BIM soluciona los problemas de interoperabilidad en las transiciones entre fases de un proyecto BIM. Da una solución integrada convirtiéndose en una plataforma de datos común, o con términos más conocidos como Common Data Enviroment. 

Con el soporte BIM conseguimos una integración de la información que resulta de los nuevos datos y los distintos cambios que van surgiendo durante la fase contractiva y la puesta en servicio.



En este modelo BIM estarán incorporadas las anotaciones, dimensiones, secciones del edificio, horarios… También incluirá materiales y propiedades de equipos que se determinan durante el proceso constructivo. 

El propietario del edificio debe obtener su modelo BIM como una fuente autorizada y una referencia de lo que está/cómo construido en el edificio.



ENTRAR EN LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA

El modelo BIM es una fuente de información real de aspectos físicos de un edificio, incluyendo paredes y puertas, sistemas estructurales, salas de acabados, iluminación, energía, fontanería, protección contra incendios y sistemas de aire acondicionado. Por lo que, gestionar las operaciones en curso, durante la ocupación, puede ser una tarea que si lo hacemos directamente des del modelo, implica un gran conocimiento en el software de modelado. 

Actualmente existen sistemas de gestión de instalaciones para manejar la información del FM de forma más óptima. Encontramos tres designaciones para estos sistemas de gestión:

  • CAFM (Computer-aided facility management): Se trata de un sistema CAD o BIM que se use para la gestión del espacio y del mantenimiento.

  • CMMS (Computerized Maintenance Management Systems): Este sistema está diseñado para realizar un seguimiento del mantenimiento preventivo y correctivo. 

  • IWMS (Integrated Workplace Management Systems): Estos sistemas administran abarcan las demás áreas del FM; como la gestión de espacio, el mantenimiento, los bienes de raíces, gestión de traslados, planificación estratégica y otras funciones relacionadas con las instalaciones y la gestión de proyectos.Entrar en la gestión del ciclo de vida.

Organización y clasificación de los datos

Aunque la información pueda ser rastreada por un sistema de gestión en el modelo BIM, la parte fundamental es determinar la fuente de cada conjunto de datos. Es decir, que datos tenemos en el modelo BIM Facitlity Managment y que datos gestionaremos en el Sistema de gestión de instalaciones. 

Para ello, cuando se trata de aumentar la exactitud e integridad de los datos dentro de una organización donde se opera con las carteras de instalaciones, es fundamental aplicar y cumplir con la adopción de estándares. Esto proporciona una información más precisa y una facilidad en la integración de datos de calidad entre los agentes del sector del AEC y consultores, para la prestación de servicios de modelaje, recopilación de datos en edificios de nueva construcción o existentes, para los propietarios y gestores de instalaciones.  Ya existen distintos estándares de datos de la industria por lo que pueden ser usados tal cual o ajustados a cada propietario de edificio según su necesidad. (CSI OmniClass, CSI UniFromat, COBIE, etc).


                                    Aportación de tabla de Omniclass 21


SOLUCIÓN DE LOS SISTEMAS DE GESTIÓN

Actualmente las dos opciones para implementar sistemas de gestión de instalaciones se basan en:

  • El sistema está en el servidor de la organización, es decir, en su centro de datos privados de esta.

  • Un sistema basado en la nube donde los datos se encuentran en un centro de datos proporcionado por el proveedor del programa.

Los sistemas de gestión de instalaciones basados en la nube con integración bidireccional a tiempo real, permiten a los expertos en materia la capacidad de actualizar la información del modelo. De esta forma, ocasiones los profesionales que planifican, administran y operan las instalaciones no necesariamente deben tener habilidades BIM para llevar a cabo sus funciones. Por lo que, los sistemas basados en la nube proporcionan un entorno de colaboración esencial para una solución BIM FM.

SOMOS LA PRIMERA CONSULTORA BIM ESPECIALIZADA EN FACILITY MANAGEMENT


Si está pensando en implementar un Facility Management que integre BIM, no dude en contactar con nosotros. Le asesoraremos sobre las principales soluciones tecnológicas, cómo tratar la información BIM o cómo hay que exigir que sean los modelos AS Built BIM, entre otros.